個人理財

2021置業攻略:H按P按? 教你計買樓按揭利息

低息與樓價關係 按揭利息你要知

根據經濟學,任何商品的市場定價,都是基於供求關係,樓宇價格亦都一樣。需求的定義是:在一定的時期,在一既定的價格水平下,消費者願意並且能夠購買的商品數量。作為一個買家,在計劃買樓置業時,除了會留意樓價,更加會考慮實際每月供款金額,始終不多人可以full pay一筆過付款。

近日樓按相關1個月拆息跌至逾11年低位,假若樓價一樣,即是供款壓力有所減少。利率會影響樓價,利率低可減輕供樓負擔,甚至低於將物業出租賺取的租金回報率,所以對自用買家或者投資者均有利。所以低息環境被視為支撐甚至推高樓價的原因之一。


什麽是H按P按?按揭計劃種類

按揭貸款屬於一種有抵押貸款,簡單來說即是借款人透過抵押物業取得貸款,一般用於買家置業上車。按揭計劃主要分為P按、H按及定息按揭:


P按計劃:P是指「最優惠利率」(Prime-rate),市場上有4個「P」,華僑永亨銀行為5.5%,富邦及大眾銀行為5.375%,滙豐、恒生、中銀香港及南洋商業及集友銀行為5%,其餘銀行為5.25%。所以如果不同銀行一樣提供P-2.75%的P按,就要先了解按揭計劃的所屬銀行是採用哪個「P」。如果屬於5.5%,實際按息便是(5.5%-2.75%=)2.75%,如果最優惠利率為5%,實際按息便是(5%-2.75%=)2.25%。


H按:即是與銀行同業拆息(Hibor)掛鈎按揭計劃,通常根據1個月拆息計算,例如H按計劃為H+1.3%,拆息為0.5%,實際按息便是1.8%。現時絕大部份H按計劃均設有封頂位或鎖息上限,通常為「P-百分比」。

定息按揭計劃:主要是指按揭證劵公司提供的定息按揭試驗計劃,為置業人士提供10年、15年及20年的定息按揭計劃,減低置業人士面對的利率波動風險。在低息環境下,反映銀行資金成本的同業拆息持續低企,大部分業主均選用H按。根據金管局的數據,今年6月份,選用H按的新批按揭貸款所佔比例大約96.4%。

為應對疫情,美國聯儲局減息亦採取量化寬鬆措施,環球多國亦採寬鬆貨幣政策,市場充斥游資,本港自去年4月起,銀行結餘開始上升。由於銀行流動性明顯增加,1個月HIBOR由去年初平均2.08%開始逐步回落。


根據銀行公會數據,8月20日港元1個月HIBOR報約0.07%。以目前大型銀行H按息率,全期H+1.4%計,實際供樓利率約1.47%。若果以400萬元貸款額,年期25年計算,業主最新每月供款低於1.6萬元,每個月供款15,941元,對比H按封頂息2.5%的每月供款17,945元,低2,004元或12%。


如果以97年按息高位高達10%計算,同樣借400萬、25年期按揭貸款,每月供款高達36,348元,即是較目前按息水平,高逾8厘,每月供款多出1.28倍!所以有意置業的話,記得計算按息水平,以及考慮將來的按息水平以及自己的供樓負擔能力。



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參考資料:

https://hk.centanet.com/CCI/index

http://www.hkab.org.hk

https://www.hkma.gov.hk/chi/news-and-media/press-releases/2021/07/20210730-7/#

https://www.mreferral.com/blog/如何選擇按揭計劃-p按h按-按揭成數-物業類型-罰息期/

按揭計算機:https://www.hangseng.com/zh-hk/personal/mortgages/mortgage-calculators/affordable-loan-amount-calculator/


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